최근 정부의 세제 개편안에 따라 다주택자 양도소득세 중과 한시 완화 조치가 2028년까지 연장되었습니다. 이에 발맞춰 토지거래허가구역 내 세입자가 있는 일명 '세 낀 집'을 매수할 때 적용되는 실거주 의무 유예 조치도 함께 연장될 전망입니다.
이번 정책 변화는 부동산 시장에 매물을 늘리고 거래를 활성화하기 위한 정부의 강력한 의지가 담겨 있습니다. 다주택자와 무주택 매수자 모두에게 중요한 기회가 될 수 있는 이번 규제 완화의 핵심 내용과 실전 대응 전략을 알기 쉽게 정리해 드립니다.
2028년까지 연장되는 다주택자 양도세 완화의 핵심
양도소득세 중과 한시 완화 조치 연장
정부는 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 매도할 때 부과되던 과도한 양도소득세 중과 세율을 대폭 낮추기로 했습니다. 이 완화 조치는 당초 종료될 예정이었으나, 2028년까지 한시적으로 연장됩니다.
현재 기본세율(6~45%)에 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트의 중과세가 붙습니다. 하지만 개편안이 적용되면 2주택자는 5~10%포인트, 3주택 이상은 10~15%포인트 수준으로 가산 세율이 줄어들어 세금 부담이 크게 감소합니다.
다주택자 매물 출회를 위한 정부의 유인책
이러한 양도세 중과 완화의 가장 큰 목적은 다주택자들이 집을 시장에 내놓도록 유도하는 것입니다. 세금 부담 때문에 매도를 망설이던 다주택자들에게는 절세와 자산 재분배를 위한 확실한 퇴로가 열린 셈입니다.
특히 양도세 완화 기한이 2028년까지 넉넉하게 확보되면서, 매도자는 서두르지 않고 최적의 매도 타이밍을 계획할 수 있는 여유가 생겼습니다.
토지거래허가구역 내 '세 낀 집' 실거주 유예 혜택
매수자의 실거주 의무 예외 연장
서울과 수도권 주요 핵심지에 지정된 토지거래허가구역에서 주택을 거래하면, 거래 허가 후 4~6개월 이내에 매수자가 반드시 입주해야 하는 실거주 의무가 발생합니다. 하지만 무주택자가 세입자가 있는 집을 매수할 경우, 이 실거주 의무를 유예해 주는 조치가 2028년까지 연장될 유력한 상황입니다.
이 유예 조치 덕분에 무주택 매수자는 기존 임차인의 계약 기간이 완전히 끝날 때까지 당장 입주하지 않아도 합법적으로 주택을 매수할 수 있습니다.
매도자와 매수자의 윈윈(Win-Win) 전략
실거주 유예 연장은 매도자와 매수자 모두에게 긍정적인 영향을 미칩니다. 다주택 매도자는 세입자를 무리하게 내보내지 않고도 양도세 완화 기간 내에 수월하게 집을 매도할 수 있습니다.
반대로 무주택 매수자는 자금이 조금 부족하더라도 전세금을 안고 핵심 지역의 주택을 미리 확보하는 이른바 '합법적 갭투자'가 가능해져 내 집 마련의 기회가 확대됩니다.
1주택자 비거주 예외 사유 및 시장 대응 방안
거주 기간 인정 요건 완화의 배경
정부는 1주택자가 불가피한 사정으로 자가 주택에 거주하지 못하는 경우에 대해서도 비거주 예외 사유를 폭넓게 인정하기로 했습니다. 직장 발령, 자녀 취학, 질병 요양 등의 이유로 타 지역으로 이사해 세를 준 경우, 그 기간을 실거주 기간으로 인정해 주는 혜택입니다.
기존에는 최장 3년까지만 인정되었으나, 통상 4년(2+2년) 단위로 돌아가는 임대차 계약 현실을 반영하여 이 인정 기간을 추가로 늘리는 보완책이 긍정적으로 논의되고 있습니다.
최적의 매도 타이밍과 주의사항
다주택자라면 이번 세제 개편안과 실거주 유예 조치가 최종적으로 입법 및 시행되는 일정을 꼼꼼히 모니터링해야 합니다.
무작정 매도를 서두르기보다는 본인의 주택에 거주 중인 세입자의 만기일과 양도세 절세 규모를 꼼꼼히 비교해 보아야 합니다. 세무 전문가와 상담하여 개별적인 세금 시뮬레이션을 돌려본 후 2028년 이내에 가장 유리한 시점을 골라 매도 계획을 세우는 것이 현명합니다.
자주 묻는 질문
Q1. 토지거래허가구역에서 무주택자가 세 낀 집을 사면 바로 입주해야 하나요?
A1. 아닙니다. 실거주 유예 조치에 따라 무주택 매수자는 기존 세입자의 임대차 계약이 끝날 때까지 실거주 의무를 유예받을 수 있습니다. 당장 입주하지 않아도 허가를 받고 거래할 수 있습니다.
Q2. 양도세 중과 완화 기간에 집을 팔면 세금이 얼마나 줄어드나요?
A2. 2028년까지 적용되는 개편안 기준으로, 기존 20~30%포인트 부과되던 중과세율이 5~15%포인트 수준으로 대폭 낮아집니다. 개별 보유 주택 수와 양도 차익에 따라 다르지만, 가산 세율이 절반 이하로 줄어들어 실질적인 세 부담이 크게 감소합니다.
Q3. 1주택자인데 직장 발령으로 이사한 경우 거주 요건은 어떻게 되나요?
A3. 1년 이상 거주한 상태에서 직장 이전, 취학, 질병 등의 불가피한 사유로 타 지역으로 이사한 경우 예외를 인정받습니다. 기존 최장 3년까지 실거주로 인정해 주던 제도를 임대차 현실(4년)에 맞게 더욱 연장하고 유연하게 적용하는 방향으로 보완 중입니다.
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