2026년 세제개편안의 핵심, '거주 여부'에 따른 세금 차등화


종부세 기본공제 금액의 극적인 변화

내년부터 1세대 1주택자의 종합부동산세(종부세) 과세 기준이 거주 여부에 따라 완전히 달라집니다.

실제 거주하는 1주택자는 종부세 기본공제 금액이 현행 12억 원에서 14억 원(시가 약 20억 원)으로 상향되어 세 부담이 크게 줄어듭니다.

반면, 세를 놓고 거주하지 않는 비거주 1주택자의 기본공제 금액은 12억 원에서 9억 원으로 대폭 축소됩니다. 부동산 세제의 방향성이 단순한 '보유'에서 '실거주 장려'로 확고하게 이동한 것입니다.

양도세 장기보유특별공제 폐지와 실거주 요건 강화


양도소득세 역시 비거주 1주택자에게 매우 불리한 방향으로 개편이 예고되었습니다.

기존에 적용되던 '장기보유특별공제' 제도가 '장기거주특별공제'로 변경되면서, 실거주 요건을 채우지 못한 주택은 혜택 대상에서 제외됩니다.

즉, 집을 아무리 오랜 기간 보유했더라도 직접 거주하지 않았다면 양도세 공제를 전혀 받지 못해 매도 시 막대한 세금 부담을 안게 될 가능성이 커졌습니다.

비거주 1주택자 차등 과세가 전월세 시장에 미칠 파장


집주인 실거주 전환으로 인한 임대 매물 감소 우려

이번 세제개편안 발표 이후 전월세 시장의 공급 부족을 우려하는 목소리가 빠르게 확산하고 있습니다.

비거주 1주택자들이 종부세와 양도세의 징벌적 세금 부담을 피하기 위해, 기존 세입자를 내보내고 직접 실거주를 택할 가능성이 매우 높기 때문입니다.

집주인이 실거주를 목적으로 할 경우 임차인의 계약갱신청구권이 무력화되므로, 시장에 정상적으로 유통되는 전세 및 월세 매물은 급감할 수밖에 없습니다.

세입자 주거 불안과 조세 전가 가능성

임대 매물의 급격한 감소는 필연적으로 주변 지역의 전월세 가격 상승을 부추기는 연쇄 작용을 일으킵니다.

직장 발령이나 자녀 학군 등의 이유로 거주지를 쉽게 옮길 수 없는 임차인들은 당장 새로운 집을 구해야 하는 심각한 주거 불안에 직면하게 됩니다.

또한, 사정상 실거주가 불가능해 어쩔 수 없이 비거주 상태를 유지해야 하는 집주인들이 늘어난 세금 부담을 보증금이나 월세에 반영하여 세입자에게 전가할 위험도 존재합니다.

커지는 조세 형평성 논란과 정부의 보완 대책


동일 가격 주택에 대한 세금 차별 논란

거주 여부만을 잣대로 세금을 달리 매기는 방식이 과세의 기본 원칙을 훼손한다는 전문가들의 비판도 이어지고 있습니다.

일반적으로 세금은 자산의 가액이나 양도 차익 등 납세자의 부담 능력(담세력)에 비례해 공정하게 부과하는 것이 원칙입니다.

하지만 같은 가격을 가진 1주택이라도 실거주 여부에 따라 공제액이 14억 원과 9억 원으로 크게 벌어지는 것은, 정책적 목적이 조세 원칙을 훼손하며 시장을 왜곡하는 지나친 차별이라는 지적을 받습니다.

불가피한 비거주 1주택자를 위한 예외 조항 확대 검토

시장의 혼란과 임차인 불안 등 여론 악화 조짐이 뚜렷해지자, 정부는 부작용을 최소화하기 위한 보완책 마련에 나섰습니다.

기획재정부는 취학, 직장 변경, 질병 치료, 부모 봉양 등 불가피한 사유로 인해 1주택에 거주하지 못하는 사람들을 구제할 방안을 심도 있게 논의 중입니다.

이러한 정당한 사유가 입증될 경우 비거주 1주택자라도 거주자와 동일한 세제 혜택을 유지할 수 있도록, 예외 인정 범위를 넓히는 추가 대책이 곧 발표될 전망입니다.

자주 묻는 질문

Q1. 비거주 1주택자의 종부세 공제 한도는 구체적으로 어떻게 달라지나요?

A1. 현행 12억 원이던 기본공제 금액이 2026년부터 9억 원으로 축소됩니다. 반면 실거주 1주택자는 14억 원으로 상향되어, 동일한 1주택자라도 거주 여부에 따라 종부세 공제 한도 차이가 5억 원까지 벌어지게 됩니다.

Q2. 양도세 장기보유특별공제는 아예 폐지되는 것인가요?

A2. 제도가 완전히 폐지되는 것은 아니지만, 기준이 '보유 기간'에서 '실거주 기간'으로 바뀝니다. 앞으로는 장기거주특별공제로 전환되므로, 집을 오래 소유했더라도 직접 거주하지 않은 비거주 주택이라면 양도세 공제 혜택을 받을 수 없습니다.

Q3. 직장 발령 때문에 어쩔 수 없이 세를 준 경우에도 세금 폭탄을 맞나요?

A3. 정부는 선의의 피해자가 발생하는 것을 막기 위해 예외 조항 확대를 적극 검토 중입니다. 직장 변경, 취학, 질병 등 불가피한 사유를 명확히 입증할 수 있다면, 실거주 의무 유예 등의 혜택을 통해 구제받을 가능성이 높습니다.